十年後房屋會供過於求嗎 ?
我的想法如下 :
1. 非台北市精華區, 會
因為
a. 老兵凋零, 留下遺屋
十年後當年 38年隨政府來台的黨政軍(屆時至少年約90) 大概都要相繼作古, 所以他們原先名下得自政府機關之國宅就會留給第二代(年約 50或以上), 或老舊房舍變成都更屋多蓋廿層, 等於十年內有一批人會繼承遺屋, 不需另購.
b. 台灣人口年成長率小於房屋供給成長率
台灣年生不到廿萬人, 年死亡約達 15萬人, 以 2300萬人口每戶 3人計算, 共約 800萬戶, 但台灣住宅目前總計卻已有 783萬戶 (
http://housing.cpami.gov.tw/house/default.aspx ), 並且仍在繼續改建增加樓層戶數中, 因此即使有人名下有 2戶或以上, 仍可看出供給增加幅度大於人口增加數.
c. 住家型房屋建商達經濟規模
一塊土地可以建十百千戶, 不再像以前一地只有數屋或數十屋, 建商愈努力, 房舍供給愈多, 看看林口, 三峽, 台中, 台南.... 供應入住的房舍有何難, 林口曾在 20年前一坪喊到近 20萬, 現在雖有許多新屋喊得更高, 但原棟 20萬/坪的折舊屋現在已降到 10萬/坪不到, 豈不就是因為供過於求, 老屋跌價不值錢 ???
d. 租比買划算的觀念增生中
當市場上房子太貴, 但 GDP 沒有明顯上升時, 年輕人不會強求買屋而會轉而向房東租用空置的屋子, 由於其父母孩子生得少, 所以到中年時仍有機會繼承老屋, 他們不必買, 相反寧可將錢用於旅遊或進修, 可能不見得想買屋背債, 所以住家型的買賣市場會相形泠清, 可能是以換屋替代為主, 屆時也是好屋不寂寞, 但次級屋銷售期會拉長, 增值幅度會趨緩.
2. 台北市精華區, 不會
因為
a. 台北精華區土地非常有限
在建蔽率和容積率都設限下, 新蓋房屋公設比高, 單一家庭若希望維持過往 45坪的水準通常必須買 60坪, 而許多想住台北豪宅的好嘢人動輒需要 1~200坪, 因此會形成台北市精華區 "總供應坪數雖變大, 但總體戶數不見得變多" 的可能性, 這樣一樣戶數不足的精華區並不會 "供過於求"
b. 每戶平均人口再下降
人類愈文明, 心愈疏離, 以前三代可以同堂很正常, 現在結婚子女多半選擇獨自居住, 以前未婚子女可能住家裡, 現在卻想早早出來享受單身生活, 造成以前可能平均3~4年住一屋, 未來卻平均 2~3人住一屋, 多出來的 30%需求會讓供給更形窘迫.
c. EFCA 效應, 外人集中入駐好區
許多人以為簽 EFCA 是為台灣拚經濟, 殊不知其實會有更多大陸人要來台灣拚經濟, 例如 : 大學生, 考證照人員, 來台設服務據點的金融人員, 管理人員, 行銷人員, 航管人員, 貨運人員, 旅行社人員, 農產進出口人員, 警政安檢人員, 會計師, 建築師..... 他們也都需要租屋或買屋, 外地專業人士來到台灣不會住太低價區, 就像台灣人到上海也會挑安全的區域, 產生群聚效應, 所以好區會再被拱高.
d. 原屬供給的山坡地屋已被剔除考量範圍
大台北原本就只有 1/3 的平地, 現在因林肯大郡, 猫纜塔柱和二高走山事件, 許多有能力挑選的人也放棄山坡地的物件, 剩下的供給就更奇貨可居怎會供過於求
e. 外資青睞
台北市的新建築大樓水準在全亞洲排名數一數二, 許多好地段的豪宅和好宅更成為許多外資的收藏品和投資品, 這樣的精品物件不只供給不夠, 需求更非只有國人, 因此不會發生供過於求而價格下價的情事.
f. 通貨膨脹
若以每十年物價總要調整個 20~30%的水準來看, 房地產順勢調漲同比例總價就高很多了, 更何況未來就人民幣要與台幣匯率漸趨一致, 人們為了保值可能不會持有太多的台幣而會換成房產保值, 如此一來現值 2000萬的房子十年多個 4~600萬很正常, 但受薪階級十年要多背 4~600萬的貸款還不如現在買屋.
建議 :
1. 如果您
a. 家有長輩可能遺屋, 或
b. 現年 20啷噹可以等久一點, 或
c. 不需要住在台北市精華區, 以及
d. 沒打算養家活口背一家子的責任......
我其實覺得不買屋也可以, 反正買了屋貸了款, 將來不見得增值多少, 廿年壓力卻不小.
2. 但是如果您
a. 現年超過 35,
b. 祖上也無法給予太多支持,
c. 又在號稱菁英型的公司任職, 手中有點餘錢,
d. 家中有兩個以上的孩子將來希望讓他有本金大展鴻圖或遠赴重洋.......
那, 買個後勢看好的增值屋可以少奮鬥幾年, 至少可以多養老幾年, 也是不錯的規劃.
